Todos los beneficios de la nueva ley hipotecaria en España

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Se espera que la nueva ley de hipotecas de España, aunque sigue abriéndose paso en los obstáculos finales, se promulgue en la primera mitad de 2018. El objetivo principal de esta nueva ley es hacer que la adquisición de préstamos sea más transparente para los compradores de viviendas y proporcionar mayor seguridad para los bancos.

Como ya mencionamos en nuestro anterior artículo sobre la Nueva Ley de Hipotecas de España, algunos de estos cambios son retroactivos, lo que significa que afectarán todas las hipotecas actualmente vigentes, mientras que otros afectarán a los nuevos préstamos que se firmen después de que entre en vigencia.

Cómo afecta la ley a las personas en España que ya tienen hipotecas

Las personas que ya están pagando un préstamo hipotecario (actualmente en España la deuda hipotecaria de las familias es de aproximadamente 532,000 € millones) pueden beneficiarse de la posibilidad de convertir una hipoteca variable en una hipoteca fija. También pueden obtener una extensión del plazo y cantidades que pueden ir sin pago antes de que el banco active la llamada cláusula de terminación anticipada.

También pueden pagar menos para que la hipoteca se transfiera de una entidad a otra. La comisión máxima será de 0.25% del capital pagado anticipadamente si ocurre en los primeros tres años del contrato y 0% si ocurre más tarde. Además, los gastos de notario y registro se reducen en un 90%.

En el caso de vencimiento anticipado, que es una cláusula por la cual el banco puede rescindir el préstamo por incumplimiento y que resulta en un procedimiento de ejecución hipotecaria, las regulaciones establecen nuevos límites que dependen de la duración de la hipoteca. En la primera mitad de la vida del préstamo, el banco solo puede aplicar esta cláusula si el incumplimiento excede el 2% del capital otorgado o nueve pagos mensuales. En la segunda mitad, el valor predeterminado debe superar el 4% del capital o 12 pagos mensuales.

Cualquier persona que actualmente tenga hipotecas también se beneficiará de la nueva ‘lista negra’ de cláusulas abusivas contenidas en la ley.

Cómo la ley afecta aún a las personas para adquirir un préstamo hipotecario en España

Para comenzar, y antes de firmar el préstamo, debe acudir al notario de su elección dentro de los siete días anteriores a la firma para asegurarse de que el contrato que el banco le entregó esté en conformidad con la ley y no incluya cláusulas potencialmente abusivas. Haga todas las preguntas que pueda tener sobre la hipoteca. Esta visita al notario será gratuita y necesaria para poder firmar la hipoteca, y debe ir acompañada de un certificado firmado por el cliente para dejar en claro que comprende y conoce todas las condiciones y consecuencias.

Además, la nueva regulación contempla la creación de un modelo de tipo de hipoteca, que el banco y el cliente pueden aceptar (se espera que sea un prototipo simple para que cualquiera pueda entenderlo), así como la creación de un documento anexo que detalla la cláusulas potencialmente abusivas (como las famosas cláusulas suelo), que serán algo así como una lista negra de las que ya están siendo analizadas y declaradas ilegales por los tribunales de toda España.

Los bancos ya no podrán exigir a los clientes suscribirse a más productos para calificar para el préstamo hipotecario. A las entidades se les prohibirá forzar a los clientes a contratar productos tales como seguros de hogar o de vida a cambio de otorgarles la hipoteca. Lo que pueden seguir utilizando son los «productos combinados», que son aquellos que ofrecen al cliente una mejora en las condiciones de la hipoteca (por ejemplo, contratar un seguro de hogar para reducir el diferencial en una décima y otra décima si también adquiere un seguro de vida) .

Las nuevas regulaciones también exigen transparencia cuando se trata de especificar en el contrato qué gastos paga cada parte, pero no define qué debe cubrir el banco y cuáles son del cliente.

Los consumidores también se beneficiarán de una reducción en las tarifas de amortización anticipada (parcial o total). En el caso de las hipotecas variables, el límite será del 0,5% del capital reembolsado a principios de los primeros tres años de la vida del préstamo y del 0,25% hasta el quinto año. A partir de entonces, no pagará una multa por la cancelación. Para las hipotecas fijas, el porcentaje es algo mayor: 4% en los primeros 10 años y 3% después de ese plazo.